보증금 못 받았을 때 어떻게? 돌려받는 법과 법적 절차

전세나 월세 계약이 끝난 뒤에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 곤란한 상황에 놓인 분들이 많습니다. 계약 기간이 끝났고 이사까지 마쳤는데도 보증금 반환이 지연되면, 법적으로 어떻게 대응해야 할지 막막한데요. 이 글에서는 보증금을 안전하게 돌려받는 방법부터 법적 절차까지 단계별로 정리해 드리겠습니다.

• 계약 종료 확인: 계약 기간이 끝나야 반환 청구 가능
• 보증금 반환 의무: 임대인은 계약 종료 시 보증금을 반환할 법적 의무가 있음
• 내용증명 발송: 최초 대응은 서면 통보로 시작
• 소액심판·가압류 등 절차: 반환 지연 시 법적 조치 가능

 

📌 보증금 반환의 법적 근거

1. 민법상 임대인의 반환 의무

민법 제618조에 따르면, 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 계약 만료와 이사 완료 후에도 반환을 거부하거나 지연하면 불법 행위로 간주될 수 있습니다.

2. 임차인의 우선변제권

주택임대차보호법에 따라 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은 해당 주택 경매 시 보증금 일부 또는 전액을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

※ 확정일자: 법원이나 주민센터에서 받는 날짜 인증 도장으로, 임대차 순위를 보호받기 위한 수단입니다.

 

🧾 보증금 반환 절차 정리

1. 계약 종료일 및 이사 완료 확인

보증금 반환을 청구하려면 먼저 계약 종료일이 지났는지, 그리고 이사가 완료되었는지를 입증해야 합니다. 임대인이 여전히 점유하고 있다고 주장할 경우를 대비해 이사 사진, 열쇠 반납 문자 등을 보관하세요.

2. 내용증명 발송

계약이 종료된 후에도 보증금을 돌려주지 않으면, 먼저 내용증명을 통해 정식으로 반환을 요청해야 합니다. 이 서면은 향후 법적 절차에서 증거로 활용됩니다.

※ 내용증명: 상대방에게 특정 요구나 사실을 공식적으로 통지하는 문서로, 우체국 또는 전자문서 서비스로 발송 가능

3. 법적 절차 착수

내용증명 이후에도 반환이 이루어지지 않으면, 다음과 같은 법적 절차를 고려할 수 있습니다:

• 소액심판 제기 (보증금이 3,000만 원 이하인 경우)
• 가압류 신청 (임대인의 재산에 대한 압류)
• 임대차분쟁조정위원회 조정 신청

[출처: 국토교통부]

 

📋 실제 사례와 대응 방식

항목	내용
계약 만료 후 보증금 미지급	내용증명 발송 → 소액심판 청구 → 반환 성공
보증금 반환 거부 + 주택 경매	확정일자 + 우선변제권으로 일부 회수

 

✅ 결론

보증금은 단순한 돈이 아니라 임차인의 권리를 상징하는 중요한 재산입니다. 계약이 끝났는데도 임대인이 반환을 거부하거나 지연한다면, 내용증명부터 시작해 소액심판·가압류까지 적극적인 법적 대응이 가능합니다. 계약서, 입주·퇴거 기록, 문자 내역 등을 잘 정리해 두는 것이 분쟁 예방에 큰 도움이 됩니다. 제도는 지속적으로 개편되고 있으니, 최신 정보를 법제처나 국토교통부에서 확인하시길 바랍니다.