집에 하자 발견됐을 때 누구 책임일까? 이사 전후 보수 기준 정리

이사 전후로 집에 하자가 발견되었을 때, 세입자가 어디까지 보수를 요구할 수 있는지 궁금한 경우가 많습니다. 계약 당시 하자 유무와 보수 책임의 주체가 누구인지에 따라 법적 판단이 달라지는데요. 이 글에서는 이사 전후 하자 보수 요구의 기준과 사례, 법적 대응 방법까지 자세히 설명해 드리겠습니다.

• 하자 정의: 계약 당시부터 있던 결함과 이사 후 발생한 문제를 구분
• 보수 책임 기준: 임대인 또는 임차인의 책임 기준은 법령에 따라 상이
• 계약서 기재 중요: 특약 조항에 따라 분쟁 결과가 달라질 수 있음
• 대응 절차: 하자 통보, 내용증명, 분쟁조정 신청 등 법적 절차 활용 가능

 

🏠 하자란 무엇일까?

1. 법에서 말하는 '하자'의 정의

민법 제623조에 따르면, 임대인은 임차인에게 목적물을 계약에 맞게 사용할 수 있는 상태로 제공하고 유지할 의무가 있습니다. 이때의 '하자'는 누수, 곰팡이, 전기 누전, 난방 고장 등 주거에 중대한 지장을 주는 상태를 의미합니다.

※ 하자: 계약 당시부터 있거나 계약 직후 나타나는 구조적·기능적 결함

2. 이사 전과 이사 후 하자의 구분

하자가 이사 전에 존재했는지, 이사 후 새로 발생했는지를 구분하는 것이 중요합니다. 계약 전 발견되지 않은 하자는 입주 직후 발견되어야만 임대인 책임을 주장하기 수월합니다.

 

🧾 하자 보수 책임의 기준

1. 임대인의 책임

임대인은 계약 당시부터 존재한 하자에 대해 책임을 지며, 입주 후 일정 기간 내 발견된 경우 임차인은 보수를 요구할 수 있습니다. 특히 냉난방, 배수, 누수, 곰팡이와 같은 구조적 하자는 임대인이 수리해야 합니다.

2. 임차인의 책임

고의나 과실로 인해 발생한 하자, 예를 들어 가구나 유리 파손, 생활 중 생긴 긁힘 등은 임차인이 수리해야 할 수 있습니다. 임차인의 부주의 여부가 책임의 기준이 됩니다.

3. 계약서 특약의 영향

계약서에 “현 상태로 임차인이 인수” 또는 “하자 발생 시 임차인이 책임진다”는 특약이 있다면, 법적 책임이 임차인에게 이전될 수 있습니다. 하지만 임대차보호법상 강행 규정 위반일 경우 무효입니다.

 

📋 실제 사례 비교

항목	내용
입주 직후 곰팡이 발견	임대인의 보수 책임 인정
세입자 이사 중 문 손상	임차인의 책임 인정
계약서에 '현 상태 인수' 명시	책임 면제 조건 여부에 따라 다름

 

📨 하자 발생 시 임차인의 대응 방법

1. 하자 발견 즉시 통보

하자를 발견하면 사진과 함께 임대인에게 문자, 이메일 등으로 통보해야 합니다. 통보 시점부터 임대인의 책임이 시작되므로, 입증 가능한 자료를 남기는 것이 중요합니다.

2. 내용증명 발송

임대인이 보수를 거부하거나 연락이 되지 않을 경우, 내용증명을 통해 정식 요청을 하세요. 이는 향후 법적 분쟁 시 중요한 증거 자료가 됩니다.

3. 분쟁조정 신청

임대차 분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, 필요시 소액심판을 통해 손해배상을 청구할 수 있습니다. [출처: 국토교통부]

 

✅ 결론

이사 전후로 발견된 하자에 대해 누구에게 보수 책임이 있는지 판단하려면, 하자의 발생 시기와 성격, 계약서 내용 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 임대인의 책임이 명확한 경우에는 정당하게 수리를 요구할 수 있으며, 거부 시에는 내용증명 및 분쟁조정 절차를 통해 권리를 지킬 수 있습니다. 계약 전 하자 유무 확인과 계약서 작성 시 특약 검토가 무엇보다 중요하다는 점, 꼭 기억하시기 바랍니다. 제도 개편은 여전히 진행 중이니, 최신 정보를 꼭 확인하시기 바랍니다.